中共中央和国务院昨天(六月一日)发表的《海南自由贸易港建设总体方案》(以下《方案》)明确表示，将支持海南房地产投资信托基金(REITs)的开发。

Real Estate Investment Trust(Real Estate Investment Trust)(实时投资信托)是房地产资产证券化的重要方法之一，是指将运营成熟的项目转换为资本市场的证券资产，并引入投资者、资产经理和受托人，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

国家明确支持海南发展REITs，顺应了计划发展的各项需求。

四月30日，证券监督会和国家发展改革委员会共同发表了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下为《通知》)，表示国内基础设施领域同谋REITs“破冰”。

《通知》提出，将优先支持北京、天津、长江经济带、熊安新区、广东、香港、澳门、台湾区、海南、长江三角洲等重点地区，进行试点。国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区也在支持范围内。

《通知》没有具体提到与房地产产业相关的事情。据《通知》透露，为了有效地激活库存资产，促进基础设施的高质量发展，在重点领域按实例实施基础设施REITs试点，优先支持仓库物流、收费公路、水电热等基础设施工程。

REITs最初在美国房地产领域开始，后期才扩展到其他领域。国际上，REITs的基本资产大部分是商业房地产项目，市场预计未来房地产项目将包含在公开募股REITs中。

海疼痛圈五月15日发表的研究表明，基础设施REITs试点成功后，政策很有可能普及到房地产行业。

中信资本房地产部执行董事、国际金融房地产联盟资产证券化及REITs专门委员会副会长对财信记者表示，海南支持REITs开发不是鼓励住宅开发类房地产业务，而是鼓励开发拥有型住宅租赁业务，这与“住宅不出”、“租赁购买并行”的规制股基调一致。

她主张，由于“限制购买”“限制销售”政策的严格执行，海南房地产市场的资金流动性弱，必须开发公开募集REITs，以激活部分库存资产，引导房地产走向持有型方向，促进房地产的良性循环，实现稳定的现金流。

此外，《方案》符合市场预期，由于引进人才的要求，海南于2019年发行了全国第一个省级人才租赁住宅类REITs，为REITs发展提供了环境土壤。

2018年五月海南省审议通过了《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》(以下为《行动计划》)。《行动计划》提议，到2020年为止，将20万名人才引进海南。到2025年实现“百万人才进入海南”的目标。

《行动计划》提出了“住房人才”政策，即提供人才安置、租赁补贴等，以减少人才前往海南的职业居住费用压力的政策。

戴德良行高级董事、北区评价及顾问服务部主管胡峰认为，作为自由贸易港，海南本身具有较强的金融创新需求，示范发展REITs就是表现之一。

发展REITs，海南已经准备好了。2019年十二月，海南省地方金融监督局局长陈阳表示，海南已经提出了促进REITs发展的相关措施，已经填写了公开募股示范申请书，准备分别向中央银行和证券监督会申请示范资格，并积极努力成为全国第一个公开募股、REITs示范城牙齿。

《方案》推出后，将在海南降落的REITs产品还不知道。胡峰认为，《方案》牙齿住宅租赁金融业务革新和规范开发支持，只提供REITs开发支持，没有明确支持“租赁住宅共谋REITs”。这意味着现阶段政策支持对象将以《通知》牙齿提出的基础设施REITs为主。

他建议，如果及时推出“租赁住宅征集REITs”，《行动计划》将起到强大的金融支持作用，海南人才租赁住宅将有助于形成投资良性循环。